Строительные сберегательные кассы

Альтернативой ипотеки может сделаться организация строительных сберегательных касс, законопроект о которой уже разработан инициативной группой депутатов Госдумы.

Ипотека в России развивается достаточно энергично и все же в то время как не в силах объять довольно широкие слои населения - для многих граждан по-прежнему уж очень велики ставки по таким кредитам. О том, что из себя представляет стройсберкасса, рассказывает автор документа, народный избранник ГД, врач экономических наук Оксана Дмитриева.

Оксана Генриховна, технология стройсберкасс является одной из разновидностей ипотеки? Расскажите, пожалуйста, как она работает, в чем ее особенности и чем она лучше классической ипотечной схемы с первоначальным взносом?

Оксана Дмитриева: Нельзя сказать, что методика стройсберкасс - это разновидность ипотеки. Ипотека - это предоставление кредита под залог жилья, а стройсберкассы - одна из разновидностей жилищно-накопительных схем. В России, с учетом с скверный традиции и по кооперативам, и, особенно, по долевому строительству, банковская жилищно-накопительная схема наиболее предпочтительна, потому как что все-таки банковское законодательство отработано. И вслед за тем введения закона "О банках и банковской деятельности" особых проблем не было, за исключением кризиса 1998 г., но вряд ли это не возбраняется отнести к банковской системе.

Строительно-сберегательная касса - это специализированный банк, тот, что привлекает средства граждан на жестко определенные цели, а как раз - улучшение жилищных условий в той или другой форме: приобретение и сооружение жилья, ремонтик и т.д. При этом граждане отдают свои денежки под фиксированный процент, который, как правило, ниже рыночной депозитной ставки. И после этого накопления определенной суммы они имеют право принять кредит, который может быть равен накопленной сумме плюс депозитные проценты. Кредит ещё дают под низкую процентную ставку (в проекте закона зафиксировано, что отличалка между кредитной и депозитной ставкой не может превышать трех процентов).

Таким образом, граждане получают вероятность накопления под невысокий процент и кредитов под низкий процент, и эта схема не зависит от инфляции. Сумма, которая складывается из накопленных средств и кредита, может быть использована кроме того в качестве первоначального взноса в другие ипотечные схемы, где банковский кредит будет уже выдаваться под рыночную процентную ставку. При этом требования к ипотечному обеспечению могут быть снижены - ибо в этом месте у каждого вкладчика есть собственная кредитная история, оттого что он определенное число лет накапливает средства. Помимо того, могут даваться и промежуточные кредиты, и кредиты без обеспечения.

Каков минимальный срок, по истечении которого разрешается забрать кредит и распоряжаться накопленными средствами?

О.Д.: Минимальный срок накопления в законе определяется как два года. Но возможны варианты. В принципе, срок предоставления кредита определяется договором с банком, то есть вы должны накопить определенную сумму в течение определенного времени, и агрегат накопления также должен быть определенный. Потому что что вы можете привнести руб в основополагающий день и двести рублей в концевой день, и сказать, что вы два года накапливали и в настоящее время пришли брать кредит. Есть непростой математический механизм, который рассчитывает, сколь времени стройсберкасса пользовалась вашими деньгами. Определяется персональный накопительный показатель вкладчика. В зависимости от него вы встраиваетесь в очередность для предоставления кредита. Потому влияет не только срок и сумма, но и механизм того, каким образом вы накапливаете эти средства.

Может ли вкалывать схема стройсберкасс на быстрорастущем и приподнято спекулятивном, как в прошлом году, рынке жилья?

О.Д.: Может, в силу того что что стройсберкасса - это тот механизм, который существует для среднего класса и позволяет не только накопить первоначальный взнос, но и применять эти средства в обменных сделках, на улучшение жилья, ремонт. Так что, я думаю, у групп населения со средними доходами все одинаково выхода нет, им нужны аккурат такие схемы. Они как раз в ипотечную схему не вписываются, им сложно накопить первоначальный взнос.

Насколько, на Ваш взгляд, стройсберкассы окажутся устойчивыми по отношению к негативным внешним воздействиям, таким как локальные кризисы банковской ликвидности, как это было в июле 2005 г., резкие скачки валютного курса, подъем инфляции, скачки цен на недвижимость и пр.?

О.Д.: В этом плане стройсберкассы устойчивы. Во-первых, там свои нормативы финансовой устойчивости, которые рассчитываются на основе индивидуальных накопительных показателей, где само обстоятельство предоставления кредита каждому завязано на общую систему взносов вкладчиков, и есть довольно жесткие ограничения на то, куда именно эти средства могут быть направлены. Такая замкнутая система, с низкими кредитными и депозитными ставками, с точки зрения уязвимости при банковских колебаниях довольно стабильна.

Но в условиях роста цен на недвижимость большая доля кредитов в стройсберкассах будет браться, скорее, на ремонт, а не на покупку квартиры. И если дядя откажется выплачивать заем, как взыскать с него эти средства?

О.Д.: Независимо от того, на какие цели взят кредит, его обеспечением выступает жилье. И страхование рисков в данном случае тоже ничем принципиально не отличается. Только в стройсберкассах оно, еще раз же, может быть больше надежным, оттого что есть кредитная история. Мужчина не с улицы приходит, а постоянно на протяжении трех-пяти лет выплачивает деньги.

А если джентльмен живет в муниципальной квартире, он может употребить стройсберкассой?

О.Д.: Если нереально обеспечение жильем, его могут сменить ценные бумаги, земельный участок и т.д. Или кредит может быть выдан под обеспечение третьего лица. То есть используются стандартные схемы.

Каковы перспективы окончательного формирования законодательной базы под стройсберкассы?

О.Д.: Сейчас закон отослан на заключение правительства. И, если будет принято принципиальное политическое вывод о необходимости стройсберкасс, думаю, иной вариант такого документа тяжело будет нарыть - вряд ли в нем позволительно что-то существенно изменить или поправить. Над этим проектом довольно долговременно трудилась рабочая группа, в состав которой входили представители и МЭРТ, и Минфина, и ЦБ, и многие специалисты в данной области. Сильно активное участие принимали немецкие и австрийские коллеги, которые делали стройсберкассы не только в Германии, но также в Словакии, Чехии, Венгрии, Румынии и других странах Восточной Европы. Конечно, могут предстать какие-то технические сложности, например, в расчете специальных нормативов финансовой устойчивости, правил действия стройсберкасс. Это вопросы надзора, которыми должен будет заняться Центробанк.

А как Вы оцениваете перспективы принятия упомянутого Вами принципиального политического решения о том, что стройсберкассы все-таки нужны?

О.Д.: Исходя из общей логики, такое заключение должно быть принято. Какие тут могут быть препятствия? Во-первых, никуда не делись те люди и те структуры, которые препятствовали его принятию раньше, так как являются большими сторонниками американской двухуровневой схемы залоговых ипотечных ценных бумаг и не хотят, чтобы появился немаловажный конкурент. Хотя стройсберкассы - не конкурент ипотечным банкам. Это другая система сбора средств, которая немного отличается от ипотечных ценных бумаг. Она значительно более простая, и на новых, не крайне устойчивых рынках имеет достаточно большие перспективы. И потом, в вопросы законотворчества завсегда вмешиваются чисто личностные амбиции, которые тоже могут помешать: "Эти люди вписали закон, не мы, но мы тоже внесем. Или сами перепишем и внесем". Так что и субъективные факторы тоже присутствуют. А поводы для придирок, при желании, неизменно разрешено найти. Но фундаментальных препятствий я не вижу. Все люди, которые специализируются в данной области, считают необходимым принятие этого закона.

Готова ли вообще нынче российская финансово-кредитная система к реализации настолько долгосрочных схем, как ипотека и стройсберкассы?

О.Д.: Я не вижу проблем. Несколько лет обратно все говорили, что ипотека не будет развиваться, но любой год происходит удвоение количества предоставляемых ипотечных кредитов. Рынок потребительского кредитования тоже вечно растет. Вследствие этого я думаю, что и стройсберкассы будут довольно-таки проворно развиваться, в особенности если получат государственную поддержку. И, как показывает навык Словакии и Чехии (сейчас там 45% семей имеют вклады в стройсберкассах, эти страны за десять лет вышли приблизительно на тот же уровень, что немцы за сорок), надобность в таких инструментах есть.

Не кажется ли вам, что ставка на стимулирование ипотеки, то есть спроса на жилье, стала главной ошибкой национального проекта "Доступное жилье"? Возможно, лучше было бы активизировать со стимулирования строительства, то есть предложения?

О.Д.: Ипотека хоть и развивается большими темпами, центровой спрос на жилье идет покуда не за счет ипотечных кредитов. Проблемы вызваны тем, что 90% строилось за счет соинвестирования, а неудачный 214-й закон закрыл возможности этого механизма, хотя сам механизм был чертовски рискованный. Громадный ошибкой было то, что своевременно не приняли закон о дольщиках и о защите прав инвесторов на рынке строительных услуг. Это привело к банкротству большого количества строительных компаний, переделу на рынке строительных услуг и затормозило строительство. Во всяком случае, по прошлому году это шибко видно.

Вторая задача - условия предоставления земельных участков. У нас шибко большие ограничения по энергомощностям. В Санкт-Петербурге, например, одна треть вводимого жилья ими не обеспечена. У нас большие проблемы по коммунальной инфраструктуре, и здесь, безусловно, страна должно вкладываться. Что-то можно совершать на основе частного государственного партнерства, на субсидиарной основе. Но бюджет должен вложиться, вследствие того что что так без затей ограничения не снимутся. Кроме того, в крупных мегаполисах немного создавать жилье, нужно же располагать его так, чтобы можно было к нему доехать, так что ограничения в плане дорожного строительства тоже весьма сильные.

Если бы разработка данного нацпроекта была поручена Вам, как бы он выглядел?

О.Д.: Во-первых, 214-й закон должен был быть принят в абсолютно иной редакции. Потому что не разрешено обрушивать рынок, так как от этого страдают незащищенные граждане - вспомним проблему обманутых дольщиков. Второе: необходимо было сразу, параллельно, принимать федеральные целевые программы по развитию инфраструктуры, по снятию инфраструктурных ограничений, по развитию альтернативной энергетики, по созданию коммунальных систем. Они должны быть продуманны, чтобы монеты не были разворованы и зарыты.

Также нужно было тотчас продумывать механизмы государственного участия в приобретении жилья для целого ряда категорий населения. Причем лучше, если это будет федеральный закон, в котором все детально освещено. Например, та же программа "Молодая семья". Должна быть не несложно определена схема ее финансирования (треть - государство, треть - федеральный бюджет, треть - сами граждане), но и явственно прописаны критерии участия: кто имеет на это право и в каком объеме. Аналогично тому, как действует система жилищных сертификатов для военных. То же самое касается социальной ипотеки, то есть помощи в приобретении жилья тем, кто работает на государство. И, уместно сказать говоря, частично субъекты Федерации что-то делают в данном направлении. Москва, например, сдает жилье в аренду, а после этого позволяет выкупать его по фиксированным ценам и с рассрочкой. То есть это квазисоциальная ипотека.

Следующий вопрос: система стройсберкасс оторвана от рыночного процента. Но оттого что то же самое можно использовать и на строительном рынке. Столица частично это делает: берет отдельные районы, не самые престижные, где за счет бюджета строятся квартиры экономкласса. Жилье там дается очередникам и тем, кто его частично финансирует. Тот, кто стоит на очереди, выкупает его по фиксированной

Keywords: