Ипотечный кредит при альтернативном обмене жилья

Улучшить свои жилищные условия хотят если не все, то крайне многие. Тот, кто ютится в однокомнатной квартире, мечтает о двухкомнатной. Обладатель двухкомнатной грезит о трехкомнатной...

Только деньги, необходимые для обмена, есть вдали не у всех. Но на подмога приходят банки: ныне они предлагают клиентам услугу ипотечного кредитования обменов.

Когда и сколько?

Для того чтобы понять, доплаты какого размера требуются для различных жилищных улучшений, сосредоточимся на ценах рынка недвижимости. По словам Ольги Побединской, директора по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002", в большинстве московских районов массовой застройки однокомнатная квартирка стоит 150-155 тыс. долл. Двухкомнатное жилье того же класса обойдется в 210-220 тыс. долл., то есть необходимая доплата составит 60-65 тыс. долл. Если же произносить о трехкомнатных квартирах, то их цена равна 280-290 тыс. долл. Следовательно, при обмене "два на три" нужны 60-80 тыс. Если же требуется перекочевать из однушки немедленно в трешку, то, сложив суммы доплат, получим цифру 120-140 тыс. долл.

В больше приличных районах стоимость квадратного метра выше, соответственно, растёт и охват необходимой доплаты. Где-нибудь в Беляево все описанные выше действия будут стоить тысяч на 20 дороже. Хотя у обитателей этих мест есть вероятность и сэкономить: съехать из однушки в родном районе в двухкомнатную, например, в Жулебино. В данном случае хватит и 20-30 тыс. долл. доплаты. Однако, как показывает практика, люди, собравшиеся улучшить жилищные условия, весьма неохотно соглашаются на район хуже своего.

Если же забирать самые престижные московские районы и центр, то там стоимость недвижимости ещё выше. Следовательно, для обмена понадобятся большие деньги: 100-150 тыс. за каждую дополнительную комнату. Точную сумму позволительно определить, зная определенный вариант.

Кому это нужно?

В целом востребованность подобных программ со временем возрастает. Как отмечает О. Побединская, люди начинают все четче осознавать, что существовать в комфортных условиях необходимо в этом месте и сейчас. Альтернатива кредиту одна: полжизни копить деньги, мучаясь при этом в тесноте на недостаточной для семьи площади. Возвратить доплату безотложно могут сравнительно немногие наши сограждане, а вот цифра тех, кто имеет достаточный доход, чтобы в течение нескольких лет погашать задолженность по кредиту, существенно больше.

"Обращения от заинтересованных лиц поступают к нам в компанию ежедневно, - соглашается Светлана Зайцева, заместитель директора департамента ипотечного кредитования корпорации "Рескор". - Многие люди более того не знают о существовании таких банковских программ. Они нетрудно звонят с вопросом, как бы им улучшить жилищные условия. И мы рассказываем о возможностях ипотеки".

Развитию новой услуги помог в последнее момент и рынок. В условиях постоянного роста цен попытки накопить необходимую для доплаты сумму напоминают бег к горизонту: мишень все час отодвигается. А ипотечный кредит - это раз и навечно зафиксированная сумма, которая расти не будет. Помимо того, многие ипотечные программы построены так, что в первую очередь клиент приобретает себе новую квартиру, а затем (через шесть-девять месяцев) продает старую. За это пора цены успевают изрядно подрасти, и клиент получает неожиданный, но весьма милый бонус.

Три пути

Существует три основных типа кредитов для улучшения жилищных условий. Первый, говорит С. Зайцева, предназначен для тех, у кого собственных средств или нет, или шибко немного (накопления в 5-10 тыс. долл. по меркам сегодняшнего столичного рынка недвижимости это без малого ничто; хотя на косметический ремонтик в новой квартире, конечно, хватит). Если барыш семьи мало высок, чтобы банк дал кредит на покупку квартиры, единственная возможность - сбыть свою существующую квартиру и применять вырученные капиталы как начальный взнос за новую. Методика сделки негусто отличается от традиционной для нашего рынка альтернативы. Служба идет в трех направлениях: розыск покупателя на старую квартиру, приобретение одобрения на ипотечный кредит в банке и подбор новой жилплощади. И все же любому заемщику нужно иметь в распоряжении хотя бы самое меньшее собственных средств, чтобы оплатить расходы по выдаче ипотечного кредита, оценку, различные страховки, расходы по оформлению жилплощади в имущество и т. п. В целом эти траты составляют грубо 3-4 % от суммы кредита.

Второй вариант приметно комфортнее и предназначен для людей с большим достатком. Если ежемесячный доход довольно рослый и есть накопления для первого взноса, разрешено без затей приобрести квартиру с ипотекой (строго говоря, в эти дни банки предлагают кредиты и без первоначального взноса, но доход в этом случае должен быть еще больше). Так или иначе, сделка проходит без участия в ней старой квартиры. Потом джентльмен постепенно делает в новом жилье ремонт, без особой спешки переезжает в него и только опосля продает старую квартиру. И продает уже как юридически и физически свободную, что капитально повышает цену. А вырученными деньгами гасит кредит или существенную его часть.

Такая технология хороша всем, но требует высокого и желательно документально подтвержденного дохода. Соответственно банковским правилам на тысячу долларов дохода семьи максимально разрешается заполучить 50 тыс. Но это максимум, а реально полагать следует на сумму до 40 тыс. Следовательно, для покупки двухкомнатной квартиры без излишеств (цена 200 тыс. долл.) нужно обладать доход в районе 4 тыс. долл. в месяц.

Есть и третий вариант: программы "На улучшение жилищных условий", "Новые метры" и т. д. Исходя из платежеспособности заемщика определяют сумму кредита, к ней прибавляют оценочную стоимость квартиры клиента. Таким образом, устанавливают стоимость нового жилья, от которой банк даст кредит в размере 90-95 %. Клиент, получив заем, обязуется в течение определенного времени (в каждом банке установлены свои сроки: шесть либо девять месяцев) отдать старую квартиру и частично погасить кредит. У разных банков программы отличаются размером процентов, а ещё тем, оформляют в залог обе квартиры или только новую. В первом случае процентная ставка фиксированная, а во втором - устанавливают увеличенный процент (средний по рынку - 12 % в долларах и 13 % в рублях), тот, что снижают эдак до 10 % позже продажи старой квартиры.

Вопрос времени

Сделка, в которой участвуют немного сторон, всю дорогу технологически сложна. Даже обычная альтернатива, когда нужно в то же время продать и купить, требует быстроты и отличных организаторских способностей, чтобы выстроить вместе с тем всех участников цепочки, согласовать время, местоположение сделки и все остальное. А в данном случае в деле появляется еще одна край - банк, предъявляющий свои требования.

Все это так, но, как уверяют риелторы, создать подобную сделку не сложнее, чем легко альтернативу. Более того, отмечает О. Побединская, при сегодняшнем состоянии рынка, когда в росте цен заметна стагнация, проводить сделки стало намного проще. Это не весна прошлого года, когда из-за роста цен разваливались уже согласованные операции. Проблема, причем сугубо ипотечная, может появиться только в том случае, если в цепочке несколько участников с кредитами. Всякий банк выдвигает условие, что сделка должна проходить на его территории. Но, к счастью, такие ситуации покуда очень редки.

"С технологической точки зрения, подготовка обмена цепочки квартир с альтернативой не представляет особенных сложностей для профессионального риелтора, - резюмирует общее взгляд Елена Панова, шеф департамента партнерских программ "МИЭЛЬ-Брокеридж". - Безусловно, обстановка на рынке влияет, но специалисты знают, как разрешить возникающие вопросы".

Мнение банков

В общем и целом банки не выделяют альтернативных заемщиков из числа своих прочих ипотечных клиентов. К уровню их доходов, благонадежности и прочему подходят, руководствуясь типовыми условиями. В принципе стандартны и такие кредитные положения, как сроки, проценты. Нет никаких особых требований и к квартире: она не должна, как и при обычной ипотеке, располагать юридические дефекты, здание не должен значиться в списках зданий, идущих под снос, и т. д.

Однако некоторые нюансы все же имеют место. В частности, отмечает Е. Панова, определенные сложности возникают, когда в продаваемой квартире в числе собственников фигурируют несовершеннолетние дети. По закону они должны обрести долю и в новой квартире, а это, как правило, сильно не нравится банкам. Занятие в том, что в случае чего выселить такую семью будет очень сложно. "На нынче всего несколько кредитных организаций готовы наделить несовершеннолетнего ребенка долей в приобретаемой квартире", - отмечает эксперт.

"Ничего особенного в альтернативщиках нет, так как и технологии проведения подобных сделок, и выдача кредитов достаточно отработаны, юридическая база для всего этого имеется, - считает Павел Комолов, андеррайтер брокерской компании "Независимое Бюро Ипотечного Кредитования". - Но сказать, что данные кредиты популярны или составляют заметную долю в портфеле вышеперечисленных банков, я не могу. Дело в том, что огромные дополнительные расходы: двойная страховка, двойная оценка, повышенная на пару пунктов ставка - отпугивают большую доля заемщиков. Например, при обмене квартиры за 100 тыс. долл. на квартиру за 150 тыс. долл. дополнительные расходы (с учетом всех комиссий) могут собрать до 10 тыс. долл.".

Keywords: