Инвестиции для снайпера 9

Негативные новости с рынков недвижимости США и Европы не предлог паниковать. Для инвестора немаловажно в условиях спада отыскать свою "жемчужину" - место, где покупка дома или квартиры принесет значительную прибыль

Фото: Photas

"За последние десять лет увеличение стоимости жилья в Европе составил от 100 до 300%, оттого в ближайшее час есть большая возможность перегрева рынка и резкого падения цен на жилплощадь в восьми основных европейских странах" - к такому выводу пришли аналитики Deutsche Bank ещё в конце 2006 года. В 2007−м прогноз начал сбываться. Поначалу ипотечный кризис и падение цен на жилье в США, вдогонку за этим начали снижаться цены в Великобритании, Ирландии, Испании, Франции и других странах ЕС. Доходность от вложений в недвижимость нечасто где превышает 10%, а в некоторых странах и нисколько ушла в минус (см. таблицу). Правда, еще остаются страны, потенциал рынка недвижимости которых в то время как высок или где цены уже достигли дна и рынок готов к новому подъему. Главное правило для инвестора в этой ситуации - не промахнуться.

США - взять на спаде

Для недвижимости в США 2007 год был, безусловно, худшим за последнее десятилетие. Соответственно индексу S&P/Case-Shiller , являющемуся индикатором цен на жилье в 20 крупнейших городах США, цена жилой недвижимости с января по октябрь 2007−го упала на 6,1%. Самое значительное понижение цен произошло в Майами - 12,4%, в Тампе они упали на 11,8%, в Детройте - на 11,2%, а в Сан-Диего - на 11,1%. Осенью 2007 года жилище в Штатах позволительно было достать за 217,1 тыс. долларов - это на 9,7% ниже показателей сентября 2005−го. Роберт Шиллер, профессор экономики Йельского университета, более того заявил, что кризис затянется на годы и велика вероятность падения стоимости, подобного тому, которое наблюдалось в Японии: цены на жилье будут снижаться в течение многих лет. "В некоторых районах, к примеру во Флориде, Калифорнии и Лас-Вегасе , недвижимость потеряет в цене рядом 35%", - заявил он. Такие прогнозы вкупе с кризисом на ипотечном рынке и огромным количеством выставленного на продажу жилья уж очень нелегкий потрясение по инвесторам, привыкшим за последние годы к постоянному росту его стоимости. Аналитики предупреждают: кризис не закончен. "Я бы поостерегся советовал частное инвестирование в недвижимость США до окончательной стабилизации ситуации: события на этом рынке в среднесрочной перспективе, скорее всего, будут рскручиваться негативно", - считает шеф департамента развития компании Welhome Александр Дьяченко. Но есть и другая точка зрения: в условиях падающего рынка целиком разрешено присмотреть неплохое жилье, которое после этого окончания кризиса начнет вырастать в цене. "Рынок США перспективен, так как следом его провала почва и жилье продаются по грошовым ценам. Всего сквозь три-пять лет они будут стоить намного дороже", - уверяет Максим Темников, член совета директоров корпорации Mirax Group. Действительно, предложений сегодня море - выбирай лучшее. "Следует помнить, что рынок недвижимости цикличен. Падение когда-нибудь закончится, и начнется рост. Ставки по кредитам ещё раз снизятся, возрастет спрос, изменится платежеспособность. Поэтому, возможно, и стоит как раз сегодня направить чуткость на падающий рынок, тем больше что разрешается приобрести жилье с большим дисконтом. Недавно в Майами выставлялся пентхаус по цене даже ниже, чем квартиры в том же доме, и он покуда не нашел покупателя", - рассказывает Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Tweed. С ней согласна и Ирина Кислицына, мастер по зарубежной недвижимости компании AVC Real Estate: "На рынке США в настоящее момент крупный отбор объектов по ценам ниже рыночных. Банки продают невыкупленную заемщиками недвижимость. Бакс падает, снижаются и цены на жилье. Если эти факторы подвергать рассмотрению в совокупности со срочной необходимостью владельцев отдать жилье по цене значительно ниже рыночной, недвижимость в США становится сильно привлекательной и с точки зрения прироста капитала в перспективе". В Майами стоимость 1 кв. м снизилась на 20%, и, скорее всего, это падение продолжится в 2008 году (еще на 10%), прогнозируют эксперты. Зато в Нью-Йорке цены и не думали уменьшаться. "Здесь по-прежнему огромное число покупателей, в особенности европейцев, которые в условия подешевевшего доллара приобретают квартиры. Порог входа - от 6 тыс. долларов за "квадрат". На Манхэттене и в районе Трайбек подороже - от 8 тыс. и 12 тыс. соответственно. Квартиру с двумя спальнями не возбраняется обрести от 600-700 тыс. долларов", - рассказывает Алена Бригаднова.

Болгария - потенциал исчерпан?

В Европе по-прежнему перспективны вложения в курортную недвижимость. Правда, не везде: если в Испании темпы роста стоимости приметно упали, то в Болгарии, наоборот, цены пока не достигли потолка и продолжают движение вверх. "Эта держава в текущее время в стадии повышенного спроса как со стороны туристов, так и со стороны инвесторов. В этом месте есть определенные регионы, которые очень перспективны с точки зрения вложения средств в недвижимость, потому что что аккурат туда будут направлены инвестиции Евросоюза с целью создания полноценного курорта европейского уровня", - считает Юлия Кайнова, шеф департамента зарубежной недвижимости компании "Century 21 Еврогруп недвижимость".

Дома во Флориде продают по заманчивым ценам

Фото: AP

Начавшиеся было разговоры о перегреве местного рынка, похоже, преждевременны. "То же самое говорили и в конце 2006 года, позже присоединения Болгарии к ЕС, причем об этом заявляли представители ведущих риэлтерских фирм. Но цены продолжили расти. За три квартала 2007−го цены в среднем возросли на 20-30%. В Софии в конце 2006 года средняя стоимость 1 кв. м составляла 701 евро, а в конце 2007−го превысила 1 тыс. евро", - говорит Юрий Абашев, глава компании "Контакт-БгРу". По прогнозам экспертов, по итогам 2007 года подъем составит возле 30%.

Спрос падает только на менее перспективное жилье: на новостройки в панельных домах и некачественное жилье на вторичном рынке. В текущий момент стоимость болгарской недвижимости пока еще остается самой низкой по стоимости, а нехватка рабочей силы (из-за открытия границ и возможности выезда болгар на заработки в Европу) может привести к росту заработной платы в строительной отрасли (как было в Прибалтике) и, соответственно, к движению цен на жилье вверх. "Я не думаю, что в ближайшие два года следует дожидаться существенных ценовых скачков вниз или вверх, скорее всего, будем присматривать постепенный рост - 10-20% в год. Причин для падения цен нет, а то, что с октября 2007 года многие банки стали одаривать ипотечные кредиты и российским гражданам, только увеличит заинтересованность россиян и стимулирует рост их инвестиций в болгарскую недвижимость", - считает Юрий Абашев.

В Болгарии барыш от вложений в недвижимость здорово зависит от размера инвестиций. При "оптовой покупке" (например, десятка апартаментов) на этапе строительства можно достигнуть соглашения о больших скидках - до 20% плюс рост цен на 10-15% в год за период строительства. В результате посредством год затем покупки и возведения дома апартаменты в нем можно сбыть на 25-40% дороже. При покупке одной квартиры таковый прибыли дожидаться не стоит, максимум - 10-15%. Помимо того, она будет очень зависеть от месторасположения жилья. На первой линии у моря объектов осталось мало, несмотря на более высокую стоимость (иногда в два раза), и там завсегда цена будет расти интенсивней. Гораздо больше предложений на расстоянии 500-1000 м от моря и дальше - тут квартиры продают по более низкой цене, да и дорожает она медленнее. Все вышесказанное относится и к горнолыжным курортам: чем ближе к подъемникам, тем отдача будет больше.

Если инвестор намерен обретать польза от сдачи недвижимости в аренду, то полагать на высокую прибыль не придется. В эти дни покупательная способность большинства болгар весьма отстает от роста цен недвижимости, потому максимум на что можно планировать - 6-7% годовых, если сдавать жилые апартаменты, и 10-13% - если речь идет об офисной недвижимости. "Покупка апартаментов в Болгарии удобна еще и тем, что у клиент есть вероятность употребить удобными рассрочками платежа, предлагаемыми застройщиком. Готовые объекты застройщики будут сдавать для клиента, обеспечивая неизменный доход. Ну а вслед за тем нескольких лет сдачи объекта в аренду его можно весьма выгодно продать", - советует Юлия Кайнова. Правда, единственный нюанс может вынудить потенциального инвестора не спешить с приобретением: расходы при покупке жилья в Болгарии одни из самых высоких в Европе (см. "Правила выбора").

Далеко, но перспективно

Инвесторы всю дорогу заинтересованы в поиске новых рынков, вложения в которые позволят в короткие сроки обрести прибыль. Таким актуальным направлением для инвестиций на международном рынке недвижимости ныне многие называют страны Карибского бассейна - Панаму и Доминиканскую Республику. "Панама переживает реальный строительный бум и является, по нашему мнению, самой горячей точкой для инвестиций в недвижимость. Численность новых проектов жилых, гостиничных и офисных небоскребов превосходит все мыслимые пределы, при этом цены более чем умеренные", - уверяет Виолетта Кожерева, менеджер компании Century 21 Prime Time Realty. Новые апартаменты будут стоить от 100 тыс. долларов - это две-три комнаты (100-120 кв. м). За 150 тыс. долларов можно купить трехкомнатную квартиру в центре города. "Сделка по приобретению нового жилья оформляется в течение двух недель, если покупаете на вторичном рынке - примерно месяца. Расходы на нотариуса составят около 100 долларов плюс пошлина и госсборы - в среднем все расходы составят около 2 тыс. долларов", - рассказывает один из риэлтеров. Если обзаводиться недвижимость в Панаме, сделки при сумме покупки до 100 тыс. долларов подпадают под льготный 15−летний период, если от 100 до 250 тыс. - то льготный безналоговый отрезок времени будет десять лет. Потом его окончания налог на недвижимость составит 1-2% стоимости жилья. Цены за крайний год выросли на 30-40%.

Виллы в Панаме - недорого, но далеко

Фото: Photas

"Хороший инвестиционный вариант - купить квартиру или дом. Сдавать в течение двух-трех лет и следом продать. В этом случае вы получите до 100% дохода от вложенной суммы", - советует один из местных риэлтеров. Апартаменты около моря можно сдать за 600 долларов в месяц, элитное жилье - дороже. Управление составит около 10% полученного от аренды дохода.

В Доминиканской Республике аналогичная ситуация, причем цены даже ниже. "Есть объекты дешевле 60 тыс. долларов. Но с инвестиционной точки зрения в здесь выгоднее обретать более дорогие элитные объекты, так как их ликвидность выше и цена на них растет быстрее", - уверяет Ирина Кислицына. "Здесь цены ниже, но и доход от аренды будет меньше. В Панаме можно закупать жилье и в центре города, и на побережье. В этой стране намного выше порядок жизни, более развитая инфраструктура, более лояльные условия для ведения бизнеса, чем в Доминиканской Республике. Последняя больше предназначена для отдыха", - считает один из экспертов. Кроме того, там у владельцев жильем могут появиться проблемы, связанные с регистрацией имущества (титула). "Де-юре всякий собственник должен иметь в распоряжении титул собственника и оформить его госорганах, но де-факто так происходит не всегда, многие продают участки без титула и у нового владельца в дальнейшем могут предстать проблемы, вплоть до потери права собственности на купленное жилье", - говорит один из местных юристов. Вследствие этого весьма существенно заручиться поддержкой опытных законников еще на этапе выбора объекта недвижимости и на стадии оформления сделки - цена таких услуг составляет 1-2% стоимости жилья.

В погоне за Абрамовичем

Семья Орамс едва-едва было не лишилась этого дома

Фото: AP

В прошлом году многие риэлтерские компании начали заманивать россиян привлекательными предложениями покупки недвижимости на Северном Кипре. Южную количество острова россияне облюбовали давно, но цены на ней за последние годы выросли шибко заметно. Северная же часть, на которой расположена Турецкая Республика Северного Кипра (ТРСК), оставалась за пределами поля зрения инвесторов долгие годы. Раздел острова произошел в 1974 году в результате ввода турецких войск (войска вошли после попытки военного переворота, осуществленного греческой подпольной организацией EOKA-B , выступавшей за присоединение Кипра к Греции). В 1975−м на северной части острова была самопровозглашена ТРСК. Проект кипрского урегулирования, предложенный ООН в 2003 году, предусматривал создание на острове двухзонального государства, что, по мнению греков, означало бы фактическое признание турецкой оккупации северной части острова. В результате референдума 2003−го 75,83% греческого населения остова высказались супротив плана ООН, турки-киприоты большинством голосов (64,91%) проголосовали за. В 2004−м Греческая Республика Кипр вошла в Евросоюз, а Северный Кипр так и остался непризнанным мировым сообществом. Именно политическая неопределенность статуса Северного Кипра и пугала инвесторов. Многие греки-киприоты по-прежнему рассчитывают воротить принадлежавшие им до 1974 года земли. Так, в 2004−м грек-киприот Мелетис Апостолидес подал в Верховный суд Великобритании иск с требованием возвратить принадлежащую ему землю, выкупленную семьей Орамса. И все-таки суд вынес вердикт: ни британские, ни кипрские, ни какие-либо другие суды ЕС не имеют юрисдикции над севером острова. Греку было отказано в удовлетворении иска, а продавцы жилья из Северного Кипра начали заманивать покупателей. "Доход от сдачи недвижимости в аренду составляет в среднем 10% в год. Нехватка мест в отелях Северного Кипра сохранит высокие показатели доходности от сдачи недвижимости в аренду. Цены на недвижимость видно выросли за последние три года, но ее стоимость все еще на 50% меньше, чем на Южном Кипре, что дает невероятные возможности для роста. Тутошний рынок недвижимости привлекает участливость крупных иностранных инвесторов" - так выглядят аргументы продавцов в рекламных проспектах. О крупных инвесторах листовки не врут: в конце прошлого года в СМИ прошла инфа о том, что Роман Абрамович вложил средства в сооружение курортного комплекса общей стоимостью 30 млн долларов в городе Арапкой, в периферии Кирения, которая находится на территории ТРСК. Для тех, кто пока не стал олигархом, найдутся более бюджетные предложения. "Мы можем предложить вам элитные трехкомнатные квартиры в местечке Доанкей (78 кв. м) за 64 тыс. долларов, квартиры в Фамагусте (65 кв. м) - 49,9 тыс. долларов, в 1 км от пляжа", - предложили мне в отклик на запрос в одной из местных риэлтерских компаний, выслав по электронной почте более дюжины вариантов стоимостью до 100 тыс. долларов. По поводу рисков судебного преследования со стороны греков-киприотов посредники просят не волноваться: "Этот вопросительный мотив решительно закрыт - претензии греков незаконны". Но почему-то добавляют: "Чтобы совершенно подстраховаться, можно свою копию контракта о приобретении недвижимости бросить здесь в сейфе, если вы будете лететь через Ларнаку". Действительно, с такими документами по южной части Кипра лучше не разгуливать, можно несложно загреметь в местную тюрьму - такие прецеденты уже были.

Несмотря на привлекательность цен, к инвестициям на Северном Кипре стоит относиться осторожно. "Я бы не рекомендовал вложения в недвижимость на территории, где присутствует политическая нестабильность. Риски в Северном Кипре не совершенно понятны. Стоимость недвижимости расти здесь, возможно, и будет, но гарантий, что ее можно будет после этого продать, нет", - оценивает риски Александр Дьяченко. Если власти обеих частей острова договорятся между собой и урегулируют затянувшийся конфликт, крайними вправду могут очутиться иностранные собственники недвижимости.

Выбирай на вкус

Интересна с точки зрения вложений в недвижимость Турция. Неслучайно в тот самый регион потянулись крупные российские застройщики. "В настоящее пора Mirax Group принимает участие в проектах тех стран, которые сейчас очевидно недооценены, как, например, по нашему мнению, Турция и Черногория. Рыночная стоимость объектов в этих странах сейчас невысока по сравнению с Европой", - рассказывает Максим Темников. "Многие покупают большие участки земли для строительства современных комплексов "город в городе". Турецкий рынок показывает до 20% прироста в год. Недвижимость здесь немного дороже по сравнению с той же Болгарией, но природные условия, климат, уже устоявшаяся инфраструктура популярных курортов по-прежнему притягивают сюда россиян. Кроме того, местное руководство вводит квоты на возведение вдоль Средиземноморского побережья для сохранения природного наследия, что ещё будет влиять на рост цен на объекты, позволение на строительство которых уже успели принять некоторые компании-застройщики" , - считает Юлия Кайнова.

Апартаменты в Турции особенно привлекательны для инвестора

Фото: Photas

Правда, другие эксперты осторожничают в оценках перспектив страны. "Турецкая недвижимость сильно привлекательна, возводят на побережье интенсивно, но, на мой взгляд, ориентация уже несколько заезжено туристами и поэтому спрос может снизиться. Я поостерегся бы вкладывать капиталы в страны с отличным от российского менталитетом и совсем другим законодательством, - говорит Александр Дьяченко. - А присмотрелся бы к германскому рынку: нынче энергично развивается север Германии, цены не крайне высокие, и кроме того, жилье здесь не повышается достаточно продолжительно в цене. Следовательно, высока вероятность роста в самое ближайшее время. При этом в различие от Англии и Франции элитное жилье немцы не очень любят, поэтому стоит присмотреться к объектам бизнес- и экономкласса. В аккурат будет расти стоимость недвижимости в Берлине, где цены, впрочем, уже не уступают лондонским и парижским".

В Греции крайне перспективна покупка не домов, а земли под застройку. Здесь великолепный климат, Средиземное и Ионическое моря, великолепная экология, прекрасная инфраструктура. Вы покупаете землю, а здешний застройщик предлагает вам все услуги по проектированию и возведению. Срок строительства дома как правило не превышает десяти месяцев. Построенную недвижимость (виллы и дома) позже не составляет труда продать и заполучить гарантированную прибыль на вложенный доход - 20%. Особенно популярны такие регионы, как пригороды Афин, Пелопоннес, Халкидики, острова Родос и Крит.

Keywords: